KK体育编者按：无论是金三银四还是金九银十，亦或是任一楼市潮点，总有那么几个板块凑不上热闹，常年滞涨。它们有的也曾疯涨一时，可“涨停”后就悄然横盘；有的出世即巅峰，而后便急转直下；好一点的也能数年如一日，任楼市涨潮汹涌，它自波澜不惊&安徽楼市特别策划《摸底合肥滞涨板块》，于购房热潮之中，带您探访那些看似没什么市场的板块。
前两天去了一趟传说中的蜀山滞涨板块植物园板块，当时正下着密密麻麻的小雨，既冲刷干净了马路牙子，也冲刷出来一些思考：为什么配套齐全的植物园板块，二手房价这么平静？
无论是产业发展，还是想要区域有新鲜的人气儿，最起码得把路搞通畅，您觉得呢？
上帝对诺亚说，他要降下灭世的大洪水惩罚罪人，让善良的诺亚造一艘大船用来逃难，带上家眷和地球上所有种类的动物，每种只能带两个，一公一母，好用来繁衍生息，创造新世界。
于是，地球上所有种类的动物都能顺利乘船前往“新世界”。但同时KK体育，也有许多种类的动物没能乘上诺亚的方舟。
眼下，合肥的楼市行情就像这场大洪水，有的趁势“飞升”，也有的一如既往的平淡无奇。
除却天价名校房，别墅理应是一个区域的天花板。可在植物园这里，有一处别墅的均价是2万/㎡，跟同区域的高层房源均价一致。
就在合肥植物园的正东约1公里处，有一小片别墅区：拓基兰宫墅。小区不是很大，打眼望去就几栋楼，30多户人家，容积率、建筑密度非常低，再加上植物园在侧，小区周边空地、绿地也很多，要说静谧、远离尘嚣是别墅必备品质的话，拓基兰宫墅很符合要求了。
但是，小区均价是2万/㎡，三年前初开售的价格呢？也是2万/㎡，当然，具体数额里是有一点点变化的，只不过笔者擅自把这几百块钱的零头忽略不计了。
显然，在合肥这股楼市上行的风潮中，拓基兰宫墅没赶上势头。其原因一目了然，尤其是笔者趁着雨天实地探查了一番过后。
图中应该已经很明显，由远及近地看，别墅旁边紧挨着高层，对于选择买别墅的人来说，住房的隐私性已经被破坏，任他也不会愿意天天生活在别人的眼皮子底下吧？
再者，旁边高层如若规划得合理些或许能减少些对别墅的影响，奈何，小区南门这块“景色很复杂”：积水、无停车位、未修整的菜园子、油菜花田
有一说一，这些都只是在小区的南门，至于小区的北门是否像中介说的“人车分流、环境优美”笔者不得而知。
只不过只能步行，自行车也不方便骑，因为得通过楼梯和长长的走廊，穿过肿瘤医院二期的施工现场，再转至车水马龙的西二环路，再左转至植物园路，再左转至专属于拓基这两个小区的无名路，然后，导航就会告诉你“前方100米到达目的地”
想来，这就是拓基兰宫墅和它的高层小区鼎园别院常常赶不上楼市春风的原因吧：交通已闭塞积年。
实探那天，笔者花了四个多小时走遍了植物园东南角，最大的感受就是：步行，果然是最好的出行方式。无论是楼梯还是断头路和施工现场，只有步行才能畅通无阻。
当时从2号线科学大道站出来后还在疑惑：地铁口在这、贯穿合肥东西的长江西路也在家门口，房价怎么能是这个样子呢？
板块地处蜀山老城区，烟火气无疑是很足的；还紧邻合肥植物园，生态环境的质量铁定上乘；虽然没有大型商超、商业街区，但中型百货超市以及菜市场等必备生活场所都是齐备的；外侧还有西二环和长江西路两条主干道、2号线号线两条地铁；且金湖中学和金湖小学都在板块核心居住区内，各小区的孩子上学都很方便
金色池塘，板块内最大的小区，虽然是全业态社区，但是墅区外围多加了一重门，与其他业态隔离开了，保障了一定的隐私性和“贵气”。而且，无论是绿化还是人车分流问题，小区做得都挺不错。
但是房价这块三年前，金色池塘的均价是1.65万/㎡。此时此刻，均价是1.69万/㎡，上扬了400元/㎡。
最近90天内成交的两套房都低于均价，一套是多层，成交价1.5万/㎡；还有一套是高层，成交价1.4万/㎡。
前文提过的鼎园别院，全是高层，虽说门口的大路不好找，但是向西的瞰景角度是真的绝美：葱茂的植物园、碧绿的董铺湖、巍峨的大蜀山
但是，得提一嘴的是，鼎园别院的单价在整个板块里算得上高的，均价1.9万/㎡，且三年周期内看还是上扬了的，约1000元/㎡，大抵瞰景功能多多少少还是有些溢价效果的。
其它能拿出来作比较的小区已经不多，因为板块内低矮的回迁房、老旧多层小区以及临湖大别墅占比很大。比如，玉兰西新村、卫楼新村、蜀苑新村、00年的通用院北生活区、02年的阳光花园联发小区、04年的新文采花园、均价2.6万/㎡的金凯花园、内有大湖的新加坡城市花园
粗看一下，这些很占面积的小区距离科学大道地铁站还是最近的。这就更深一层地削弱了地铁对板块内部房产的溢价能力。
再看看学区、正在施工的道路、“上了年纪”的小区，能得出结论：植物园板块的房价没有出现大幅上扬是一个很合理的现象。
数据是死的，可观点是活的。植物园板块的确没在这波楼市大阳春里，但是它也未在任一一波下行期里，这就是保值，也是当前楼市行情未明的背景下，非常保险的板块。
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