KK体育昨天上午，经过99轮鏖战，滨江房产以总价40.12亿元竞得湘湖壹号旁新地王，楼面价29821元/㎡，溢价70%，自持41%。

　　占地200亩，容积率仅1.01，东邻湘湖水面，加上10—24米的限高，怎么看都是湘湖壹号姊妹篇，下一个天价别墅区。

　　上一次杭州出让容积率1.0左右的宅地，是2016年底和2017年初，绿城接连拿下的磁带厂两宗地，也就是如今的西溪云庐。

　　再往前推，出让过的容积率1.0左右的宅地，还有2015年7月，泰禾拿下的杭州院子，楼面价12504元/㎡，也不用自持。

　　根据杭州的政策规定，企业自持商品房屋，应全部用于对外租赁，不得销售或转让。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。

　　而且，湘湖新地王的自持比例还不低，接近一半！于是许多人都揶揄道：走，过两年去湘湖租套滨江的别墅玩玩！

　　也有人想得更务实：租金就算付得起，保姆费、清洁费和水电费，怕是都是天文数字。

　　好了，停止欢乐的YY吧。昨天我打电话给滨江房产，得到的明确答复是：他们一定不会造别墅来出租……

　　第一种模式，就是地王旁边的湘湖壹号，产品全做成排屋别墅。首批房源，排屋主力户型480-520㎡，独栋别墅主力户型865-1380㎡。

　　第二种模式，是未来科技城的杭州院子，做成150㎡和190㎡的“纵向连接”新中式小合院，以及部分联排。

　　第三种模式，是留下的西溪云庐，做成180㎡和220㎡的四层叠墅，再加上户型约250㎡起的中式合院。

　　但1.0左右容积率的宅地，还有一种强排方式，就是“院墅+洋房”。只是像杭州院子这样的地，不仅有限高，建筑还不得超过3层，这条路完全被堵死了。

　　昨天的湘湖新地王就不一样了，部分限高是24米，滨江明确说，可以做6层的花园洋房。

　　大家想像中，每月花着几万租金，住着湘湖边大别野的奇幻景象，是不存在的……

　　那剩余部分会做什么呢？滨江已经做了好几稿规划方案，还未最终确定。不过，花园洋房消耗掉41%土地后，剩余部分容积率变得超低，想像空间就大了。

　　但应该也不会全设计成湘湖壹号那么大的户型了，一是容积率更宽松，没必要；二是都是大几千万的房子，风险太大。

　　当然，应该也会有部分房源，会是亿元级的天价顶豪。比如，做成像华家池“华墅”那样，560㎡-1080㎡的中式大宅。

　　因为这么贵的纯低密宅地，若没有足够的品牌和经验来操盘，就太烫手了！就这一点而言，滨江、绿城和泰禾，是最适合拿这块地的。

　　当然，呼声最高的候选人一定是滨江。毕竟，他们在这里开发湘湖壹号，已经11年了，政府关系和客户群体，都已烂熟于心。

　　所以，从去年起，我就听滨江的不同朋友说起，对这块地势在必得，一定要抢的。拿地之前，滨江也早早做了几轮规划；对于自持，早有预案。

　　靠租金是一定没戏的。按照市场目前的资产价格与租金价格看，租售比太低，租赁行业盈利的可能性很小。

　　去年夏天，链家“自如”发行了“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”；不久后，国内首单央企租赁住房REITs——保利租赁住房REITs，也经上交所审议通过。

　　从链家自如的ABS到保利租赁住房的REITs，让许多自持宅地的开发商，看到了现金流“证券化”的希望。

　　像之前的莱蒙·水榭山、首开·望宸KK体育、世茂·天宸和滨江·华家池，配建的极少量保障房，最后都由开发商回购。凯德·湖墅甚至整栋保障房被回购。

　　也许有一天，“房住不炒”真的成为社会的某种共识，大家宁愿把钱花在真实的居住享受上，而不只是计算买房的收益大小。

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