M88体育当下深圳的市场几乎已经去除了大部分水分，成交价格基本接近房产实际价值，而这个价值主要体现在其居住价值上。

　　纯粹从居住形态上讲，别墅几乎是所有中国人对“家”的终极追求。而在众多别墅形态中，独栋别墅最能体现家主对私人空间的极致掌控。

　　所以自古以来，大到帝王行宫将相府邸，小到乡绅庄园、隐士结庐，别墅既是权贵的象征，又是自由人格的彰显。但凡有条件有身份，都至少有一套市中心的独门独户的大院子。

　　小时候只要家里有客人来，都会聚在一层会客大厅，就算是周末睡懒觉，或者需要安静学习，在二楼的我也丝毫不受影响。其次，因为别墅这种形态比较亲地，所以如果外面下雪了，马上就可以下到一楼玩雪。除此之外在自家院子里即可实现春天种菜，夏天吃瓜，秋天收成，冬天堆雪人，一年四季与大自然亲切互动。

　　因为独栋别墅私密性非常好，所以无论在家做什么，也丝毫不受邻居的影响，更不会受楼上失火或漏水或者下水道堵塞影响，大家互相独立，又有所联结。这种跟他人之间恰到好处的“空间感”和“距离感”，让社区的邻里关系都非常舒服。

　　自从来到深圳之后，我才开始住进“鸽子笼”一样的高层建筑，从80年代开始中国城市化飞速发展，大多数人都跑到一线城市“捞钱”，而别墅这种非常“浪费”地块的产品实在满足不了大量人口的居住需求，所以从2006年开始“限墅令”就正式颁发了，这也让别墅尤其是独栋别墅变成了稀世孤品。建得早也导致深圳大多数别墅楼龄都偏老。

　　现在市场上无论是商品房还是保障房，建筑的高度越来越高，48层、52层甚至60多层都是非常正常的现象，密度高、楼层高，电梯难等、公摊高等，消防方面要求非常高，也存在很多安全隐患。

　　假如楼下邻居家炉子上的火忘记关，导致了干烧，锅里冒出大量的烟会直接穿过楼板往上走，然后很轻易地触动你们家的，然后你们家的喷淋就会大量喷水，导致你们家地板家具全都被淹掉。这是我亲眼见过的事情。

　　可以说，高层和超高层的私密性、独立性、安全性和安静程度在本质上是无法超越别墅的。

　　尤其像恒裕滨城二期和华侨城天鹅湖这样的顶豪，大多是一梯一户，私密性好，加上高层视野开阔，可以看城市景观、海景或高尔夫景或湖景M88体育，确实让很多富豪感受到“所见即所得”。很多富豪从对空间的需求转变为对“景观”和“视野”的追求，对独立的需求转变成社交的需求，对内的需求转为了对外的需求。

　　因此深圳的别墅卖得不好，不是别墅这种居住形态有问题，而是当下人们的需求发生了变化。

　　前两天，位于科技园片区在华润城润府旁边的城市山谷小别墅卖掉了M88体育，335平5房共六层，总价只有2600万，而旁边华润城190平的4房最近总价约2800万，在深圳，同一地段，别墅比平层还便宜。

　　当然城市山谷这套别墅本身品质一般，楼龄偏老，虽说是别墅，但是采光一般，旁边又有很多超高层建筑，视野和采光都受到了遮挡。

　　其次别墅之所以越来越不受欢迎，还有一个非常重要的原因：物业管理难度大，维护成本非常高。以前我们在农村自己住的“别野”，都是自己维护打扫，每天要花费很多时间，而到了一线城市，大家都忙于工作，所以家里必须有固定的保姆每天打扫卫生，维护花园。

　　总结来说，别墅生态环境好、低密度、居住安静、私密性强、安全性高，而由于其低矮的特质在景观资源的享受上是比不上高层的，所以喜欢别墅这种形态的人一般都是早就领略过无数美景的老深圳人。

　　豪宅的本质除了居住体验的顶级追求，当然还必须处于核心地段和对顶级资源的占有。深圳别墅天花板目前主要集中在华侨城、香蜜湖和蛇口。

　　众所周知的华侨城波多菲诺纯水岸独栋临水别墅，基本上都要3亿以上，曾经也成交过超过4亿的。

　　而今年8月份，蛇口半山海景别墅也成交了一套独栋产品，总价在2.8亿左右，堪称天价。

　　市场好的时候，在整个深圳5000万以上的别墅一年大概可以成交50套。市场不好的时候可能也就成交个位数了。据不完全统计，整个深圳南山、福田亿级别墅不足600户，然而实际真正挂牌可以出售的，各大社区一共不到30套。而独栋更是少之甚少。

　　深圳别墅的发展基本遵循了深圳中心区移动发展轨迹，从早期蛇口、银湖、香蜜湖、华侨城到深圳大小梅沙再到现在的尖岗山、香蜜湖半山、鹭湖国际住区，深圳别墅经历了向东西两翼回到中心的发展过程：

　　8090年代，深圳别墅主要集中在东部海边区域，因为当时罗湖还是深圳最中心，从罗湖怡景花园开始后银湖金湖山庄、齐明山庄、颐园别墅、棕榈泉别墅等组成银湖别墅区；

　　同一时期蛇口碧涛苑、龟山别墅、鲸山别墅等林立积累了蛇口国际化富人区的人居力量，而纯水岸启动华侨城别墅区、观澜湖别墅区亦启动；

　　而东部大鹏半岛更是诞生了批量的“东部别墅群”，虽然多数成了后来的经典“烂尾群”，但为深圳别墅发展史添上了浓墨的一笔。

　　到了90年代末00年代，深圳砸30亿打造的市民中心落成。水榭花都、香蜜湖一号等代表香蜜湖别墅区崛起；曦城带动了尖岗山别墅区，东海岸带动了大梅沙别墅区，瑞河耶纳引领小半个红树林别墅区，圣莫丽斯带动了深圳北别墅区，卓越维港引领了深圳湾别墅群，这是崭新别墅区林立诞生的时代，也是深圳别墅发展最鼎盛的时期。

　　而到10年代，深圳一路向北发展，龙华新区、龙岗区率先崛起，金地天悦湾、招商观园、和黄懿花园、万科棠樾等引领深圳进入了深圳北别墅时代，也是富豪快速诞生时代，鹭湖国际住区别墅区诞生，同一时期万泽云顶启动香蜜湖半山别墅区，深圳别墅渐显尾声。

　　而如今东部、北部别墅都已经慢慢没落，曾经风靡一时的华侨城天麓，有的已沦落为最惨的无人问津的法拍房。近5年来天麓共有60次拍卖记录，但整体看成交的并不多，多数被拍卖的房源都以“本场已流拍，无人出价！”而草草结束。

　　而如今，在深圳众多亿级别墅中，表现比较好的除了华侨城波托菲诺纯水岸，就是蛇口的半山别墅群。

　　就这一点可以秒杀华侨城波托菲诺纯水岸，在交通和配套上蛇口半山别墅群更胜一筹，生活更便利，更国际化。

　　因为是背山面海，而且整个项目抬高设计，是整个深圳中心地段为数不多的可以看海景和山景的别墅，确实很难得做到了“离尘又在城中心”。

　　靠山的房子对比靠海和靠湖的房子，都更“养生”，不仅空气质量都非常好，负氧离子丰富，污染少，而且湿度不会很高。对于当下普遍亚健康的人们，更建议大家住靠山的房子。

　　3、附近国际学校也很多；蛇口最出名的地方就是国际学校多，比如深圳贝赛思国际学校、蛇口国际学校（在鲸山校区）、科爱赛国际学校、深美国际学校，除此之外，隔壁的前海也有两所很出名的国际学校：深圳前海哈罗国际学校和前海坎特伯雷国王学校；对于计划将孩子未来送出国读书的高净值家庭来说，家附近的国际学校确实是很不错的选择。除了国际学校，附近也有公立学校就是育才太子湾学校。

　　4、0.28超低密度的纯别墅社区：稀缺的纯地上五层别墅，一楼客厅挑高6米，因为是依山而建，所以地下室也都有自然采光；

　　半山海景别墅也是招商蛇口开发，容积率仅0.28，占地6.9万，小区不大，绿化率却高达80%，一共只有46栋别墅，共68套，2002年交房的别墅。

　　整体来说，半山海景别墅确实地段好、配套非常完善且便利，而且近地铁口，圈层纯粹，加上是招商物业，小区整体维护都很不错。很多老蛇口人和老招商系的家庭终极置换都在这一片别墅区，纯别墅社区，孩子可以充分享受国际化的成长和生活环境。

　　当然半山海景豪宅虽然在半山上，也不是每栋都能看到海景。而且房子楼龄偏老，维护保养的成本确实不低，重新装修或翻新也要花费一笔不少费用。另外，因为靠近海上世界，人流量比较大，所以附近的主干道交通压力也挺大，高峰期容易堵车。

　　最后看下价格，目前在售的半山海景别墅，有2套234平的精装叠拼，实用面积约500平，总价大约6900万-7000万；360平的双拼别墅，实用面积约700平，总价约1.3亿；360平的独栋别墅，使用面积约700平，总价约2.5亿。

　　在2021年7月份，有一套独栋别墅法拍房，317平，起拍价约4104万，成交价约4864万。

　　别墅成交本身比较慢，价格也不容易波动，相对稳定，更不是那种适合快进快出的投资性产品，但是核心地段别墅本身的价值非常高，又很稀缺，所以非常具备收藏价值，适合长线持有，是富豪们资产配置中不可或缺的优质资产存在形式。

　　在深圳核心区域买别墅，蛇口半山别墅确实是不错的选择，比纯水岸便宜而且配套强，比科技园地段好，比深圳湾更纯粹。如果你是，你pick哪个呢？

　　稀缺双拼别墅，仅此一套，建筑面积363平，实用面积800平，6房3厅5卫，带约260平花园；

　　上下四层，带影视厅、酒窖、桑拿房、健身房、棋牌室等一应俱全，环境优雅，值得传世珍藏的产品，尚臻房价格1.3亿：