KK体育恩格斯早在一百三十年前的《论住宅问题》中预言，人口涌进大城市的过程中必然造成住宅稀缺和房价升高，这是一个世界性的问题。

　　我们可能经常会在影视作品中欣赏到西方国家的美好生活，人手一个大house，早上做个大cheese，周末搞些parties，日子真叫一个nice。

　　此时你难免会想到高晓松先生的金句：“生活不止眼前的苟且，还有诗和远方。”仿佛远方的资本主义house，充满了诗意。

　　然而，house真的是人人都住得上的吗？西方发达国家的生活，真的就轻松、写意、自由、没有压力、没有烦恼？

　　今天，大胡子团队王司徒，曾经在澳洲从业房地产开发项目管理三年，带大家了解一个传统西方发达国家、同时也是中国人民留学、移民的主要目的地——澳大利亚的真实面貌。

　　澳大利亚位于南半球，是个地广人稀的国家。国土面积762万平方公里，但全国人口只有2500多万，仅跟上海市的人口相当。

　　这个国家以矿业、农牧业为支柱产业，同时旅游业和教育行业发达。与其他发达国家类似，澳大利亚的城镇化发展已经到成熟阶段，人口城镇化率已达到90%。

　　尽管农业发达，但澳洲的农业人口并不多，基本上都是大机械化作业，绝大多数人口都汇聚在大城市内。

　　澳洲华人移民人数最多的两个地方：悉尼、墨尔本，同时也是澳洲最繁华的城市。这两地2019年10月的房屋中位价分别是817886澳币和650197澳币（澳币兑人民币长期在1：4.5 ~ 5之间徘徊，本文出现所有澳币为单位的价格，乘以5就是人民币了），大概就是人民币300 – 400万之间。

　　但当地生活过的华人朋友都知道，澳洲是多种族社会，不同种族会聚居在城市的不同区域。一些低价区域住的都是些Muslim、印度阿三、越南人和非洲难民。

　　这些地方环境破败、治安恶劣、教育极差，并且往往靠近工业区，华人朋友别说买房了，你就是独自一人在那边路上走走，心都吊在嗓子眼了。

　　比如墨尔本内城的Richmond区，就是破败、混乱的代名词；再比如墨尔本远郊的Dandenong区，据说还是疆Du分子的老巢。

　　要说咱国家每个城市区域间也有新旧、环境好坏之分，也有咱们不推荐买的区域，但这种人间地狱似的地方，咱中国还真找不到。

　　所以，当地真正能买的，只能是一些中端或者高端区域，比如绝大多数华人聚居区，价格也贵一些。中端区域的均价，在750-1000万人民币。

　　这是澳洲常见的一些新开发House（别墅）和Townhouse（联排别墅）项目。看这周边环境、绿化以及建筑风格，对于心中永远有个“别墅梦”的不少国人来说，还是很吸引人的。

　　一般来说，如果是3-4房的Townhouse，位置在墨尔本东区近郊（距市中心10-15 km）的话，视区位、学区、面积大小等因素，价格会在100 – 150万澳币之间，这几乎是华人家庭最偏好的产品与价位。

　　而如果是在远郊（距市中心30-50公里以上），则可以买到占地四五百平方米的单层大House，价格在60 – 80万澳币之间。不过买这种区域已经是很远的郊区了，一般要忍受一个小时以上的上班通勤，相当于广州天河CBD上班买到了从化。

　　当然，还有另外一种选择，买公寓。不过国外的公寓，跟House都是永远产权。它不同于国内我们天天反对大家买的那种公寓，仅仅是相对于别墅的区分，相当于我们国内的洋房和普宅。

　　墨尔本由于地形平坦，土地供应多，公寓一般只在市中心10公里以内范围，价格在7000 – 1万澳币一平之间，也就是六七十平的两居室在50 – 70万澳币之间（澳洲极少三居室公寓，需要三居的有孩子家庭一般都住别墅，公寓一般是给单身和丁克家庭住的）。

　　根据澳洲统计局数据，澳洲最新的全职人员人均年薪约8万5千澳币，相当于人民币41万每年，而悉尼、墨尔本基本和全国平均持平。

　　这看起来挺多的，然而事实是，很多当地华人因为工作签证、英语水平、职场文化不同以及若隐若现的歧视问题，其实很难达到这个数。一个刚毕业的会计师（华人最爱职业），只能堪堪拿到4万5一年。

　　以年薪4万5，也就是月薪4000不到为例，一年下来，要缴6172澳元的所得税，等于每年到手只有3万8。

　　按人均年薪的8万5，一年光扣税费就要扣掉你两万；如果是年薪10万以上的高收入人群，递进税率会更高，每年有2.65万澳元都是贡献给国家的。

　　所以说，高福利其实是社会的双刃剑。一方面保障了低收入和的生活，同时高福利也带来高税率，辛苦工作的中产阶级变成了“税收镰刀”下的鲜嫩韭菜。

　　这么看下来，其实澳洲买房也不容易。以墨尔本适合三口之家的三房Townhouse为例，价格大概120万，普通夫妻大概一年税后收入10万澳币，等于不吃不喝12年才能买房。

　　但这是墨尔本的情况。悉尼地狭人稠，经济更发达，悉尼的华人区均价已经超过两百万澳币，买房难度系数高一截。

　　对标国内，墨尔本大概是国内二三线城市的水平，比如扬州、南宁、大连，而悉尼甚至超过广州，直逼北上深。

　　我们国内的贷款利率，首套一般要5 - 5.5%，而二套基本上要6%以上KK体育。澳洲利率低一些，因为CPI更低，在澳洲四大银行贷款，自住房利率只有3点几，投资房也只有不到4.5%。

　　另外，在澳洲只要资质良好，一般可以贷到房子评估价的80%，这倒是比国内大中城市首套3成、二套5成甚至7成的首付比要好得多。

　　最近澳洲联邦政府为了刺激萎靡的经济，甚至提出了首套置业者首付5%的优惠政策。只要是符合特定资质的首套置业者，就有机会以5%的首付买房，这无疑大大降低了买房难度。

　　豪华的别墅，整洁的街道，以及宽敞的庭院，这些是一部分国人心中梦寐以求的居住环境。

　　然而，就如月亮远看皎洁如玉，近看坑坑洼洼一样，“大别野”住进去才知道真没有那么宜居。

　　先说交通。首先在地广人稀的澳洲，是没有地铁的，主要的公共交通是火车和公交车。公交车十分不方便，一个小时才来一到两班，过路还不报站，所以坐过站在澳洲是常事。

　　而火车，一是许多区（相当于国内的街道办）根本就不通火车，整个火车线路只有市中心到各方向上的连线，二是即便你住的区有火车站，火车站距离你家通常都要1-2公里（太近了每天火车的轰鸣声会陪伴你）。

　　墨尔本不可能像国内那样，出门走几百米的路，就可以乘上5分钟一班的地铁，去往城市的各个地方。

　　在澳洲，或者其他地广人稀、城市规划上喜欢“摊大饼”的国家，没有车都是寸步难行的，即便是仅仅开车去火车站。

　　然后是商业。在国内，尤其是大中城市，附近有商业综合体都是楼盘的标配。无处不在的万达、华润万家让我们的生活十分方便，吃喝玩乐一应俱全，并且还开到半夜。

　　然而在“注重生活质量”的西方发达国家，首先所有商店无论是什么位置，到5点都会准时关门。大晚上的，除了没有商店营业，就连宵夜都没地方吃。

　　商业综合体的数量也屈指可数，基本上都要开车15-20分钟才能到。有的老外利用周末去商场大采购，买足一个星期的菜，然后这个星期就不买菜了。

　　相比之下，中国最大的宜居性就在于便利。随时可以下楼买菜的便捷，会不会让我们感觉很幸福？

　　再说教育。都说国外实行“快乐教育”“素质教育”，但其实外国父母也一样特别紧张孩子的学习成绩，这一点从学区房就看的出来。

　　大家可能不知道，国外也有学区房，也有大把家长为学区房抢破头。很多的房子，明明就在马路对面，就因为学区划分，价值可以差上几十万。

　　所以说，学区房这个东西是世界共通的，全世界父母只要关心下一代，都会为有限的教育资源抢破头，因此无论哪里的学区房，都是有长期价值的。

　　不过不同的是，澳洲是真正实现“租售同权”的，很多父母会为孩子特意去学区租一个房子。

　　只是，随着近几年学区的需求猛增，名校也开始区分买房还是租房的申请人了。所以说，“租售同权”在全世界都可能是个美好的理想，更何况是如此看重下一代的中国。

　　最后是配套设施。首先，外国独家独户的别墅，是没有小区，也没有物业的。一些由同一开发商开发的联排别墅项目，也因为户数少，没有建任何的公共设施。

　　所以在国外，除非是公寓，不然享受不到任何国内小区内的会所、球场、幼儿园、游泳池等设施，也没有无微不至的物业管家服务。

　　澳洲所有的公共配套都由政府建设，一般以绿地公园为主，对于喜欢大自然和户外运动的朋友，澳洲还是很友好的。

　　但必须指出的是，国内常见的运动场所如篮球场、足球场、羽毛球场，澳洲都很少见。这一方面因为参与人数少，另一方面澳洲人更喜欢健身、户外跑步等个体运动，因此国内的朋友到那边生活会很不适应。

　　生活就像一座围城，外面的人进去，里面的人想出来。我们国内不少人，因为厌倦了生活压力，同时又道听途说了一些移民中介、出外旅游过的人的描述，就觉得国外什么都好，国内一无是处。

　　这种“外国的月亮特别圆”的心态，一方面是因为我们国家以前发展确实不如西方，也因为对西方国家缺乏了解所致。

　　然而随着我们国家成为世界第二大经济体，综合国力日益增强，以及国内外交流的日益广泛，我们对西方的态度势必会越来越理性。