KK体育市面550万只能买110平左右三四房，一些网友蠢蠢欲动，不如直接住上别墅，提前走上人生巅峰？

　　刚过去的2020年，虽然仍以3万套位居销冠，但完全被天河东黄埔番禺抢掉了风头。

　　增城楼市的腾飞不得不说是“330”最严限购政策的助推，如今广州多区人才购房政策一松再松，增城不限购的天然优势失效，购房人群被分流；

　　作为“东大仓”，供应量仍在增大。根据中原预计2021年供货量最大的区域依然为增城，供应套数在2.4-2.6万套，主要供应板块集中在中新镇、永和、新塘、朱村。

　　增城2020年掀起旧改浪潮，有超过20条村成功“招婿”，意味着一批新货将在未来三五年入市。

　　目前刚需置业增城主要考虑新塘片区。增城朱村、荔城离市区距离更远，认可度较逊色。

　　曾经因为土拍热、教育城等利好热度不俗的朱村，2020年货量不多，成交同比大降36%。荔城老中心镇，倾向本地需求。

　　荔城，偏向本地客户，刚需会考虑朱村，逸翠庄园刚好卡在中间，目测无论一二手主要靠本地客流支撑，意味着受众面窄。

　　热点板块，下半年推新都有不同幅度上涨。反观，逸翠庄园2018年推280㎡3层别墅均价2.1-2.2万/平，2019年初推新回落到2万/平，虽去年全年扛住没再降，但在回暖行情下，不涨就是跌。

　　提及纯别墅盘，最具代表性必须是二沙岛，广州最顶级的别墅豪宅区。早在2011年，最后一栋一手别墅就以1.8亿元天价售出，创下当时广州最贵单套住宅纪录，其单价更是达13.5万/平。最近一套出手的二手378平要价已经去到6300万，16.7万/平。

　　之所以吃香，是因为集地段、江景、功能性、低密度舒适性和稀缺性于一身，缺一不可。

　　纯别墅盘虽然买少见少，但是并非每一个都可以复制二沙岛奇迹，高端产品比普通住宅更看重

　　！“十年前买的远郊别墅一分没涨”的鬼故事，不是头一会听说。回想几年前从化的某些别墅产品，一两百万一套，结果真的被套了。

　　项目面朝广汕公路，21号线山田站和钟岗站之间，不过出行仍需要公交接驳地铁。

　　住大别墅肯定自驾为主，主要通过广汕路、广州北三环高速接驳广河高速，通往市中心，到珠江新城全程1个半小时车程，有点远。

　　逸翠庄园是纯别墅盘，小区内有内部商铺，更多要依赖荔城中心区主要配套，距离约17-20分钟车程，商业休闲娱乐集中在增城广场站附近，包括万达广场、荔枝文化公园等，打车约18元。

　　广州市执信中学增城实验学校，公办九年一贯制，在项目对面，同侧的保利中海金地·大国璟等项目直线距离更有优势，预计今年9月开学具体招生范围未知。

　　总体而言，基本生活需要可以解决，但地段优势并未十分突出，项目周边沿着车流呼啸的广汕路望去，仍以建材市场、汽配中心等低端商铺为主，城市面貌有待提升，高端住宅氛围感不强。

　　从板块内竞争的维度看，项目附近腹背受敌，一手实地广州蔷薇花园、保利中海金地·大国璟、华润置地润悦、如火如荼建设的都是刚需/刚改产品，72-140平两到四房，单价在1.8-2.2万之间。

　　最低150万总价可以上车，更贴近板块目前目标购房人群，冲学校而来也更容易入手。未来也会抢占板块主流出租需求。

　　从纯别墅盘产品维度看，考虑住别墅的富人，会优先真·稀缺市区别墅（如天河汇景/奥体），或近郊别墅（如白云新城番禺洛溪岛），这些板块除了别墅产品本身，往往占据区位中心优势，同时高端圈层集中、江边岛尖顶级资源配置等，价格也是千万级别为单位。消费真别墅的人群基本不会往远郊跑。

　　相形之下，逸翠庄园定位有点尴尬，综合资质未能匹配上真正的高端别墅盘，但又不是买改善型洋房人群的首选，毕竟距离远、购买成本高（装修等）。这个盘更像是乱入平民区，各方面潜力也受到挤压。

　　纯别墅小区依山而建，平心而论环境还是不错的KK体育KK体育，分多期开发，一期2012年入住，二期近期陆续收楼在装修，三期一部分售罄，现在卖半山别墅279㎡一栋三层五房。验资150万先到先得。

　　和黄自家物业管理，绿化卫生维护不错，联排别墅按街区铺排，不设地下层，车库安排在门口院子。

　　550多万的市区100平洋房总价，在这边实现前庭后院的阔气生活，看着确实快迷失自我了。

　　清醒一点~！别墅的投资属性会相对较弱，即使不考虑资产升值只考虑自住舒服，想用洋房价迈进终极目标，还有这些账要算。

　　别墅毛坯交房，按市面中等简装算1500元/平，至少准备40万+，更别说一般别墅装修动辄百万的行情。

　　物业费3.5元/平，面积大，将近一千块一个月，另外还有花园、外观等维护推高持有成本。

　　万一日后要转手，除了面临税费高，前期装修投入也会打折扣，面积大受众小，放盘时间成本也更长。所以这是为什么，即使是二沙岛的别墅，涨幅还是跑输周边住宅。

　　买别墅不仅要看房价，还有一堆边际成本，对于坐拥N套房的富人来说不算什么数目，但对于首套或一换一群体来说，每一分都是真金白银。

　　资料显示，和记黄埔2004年接触拿地，项目地块占地面积为203万平，总地价款近3.2亿元，平均楼面地价仅157元/平。

　　土地风波后承诺2009年开工后拖到2011年，如今16年过去项目还在一点点开发。

　　龟速开发给买房人带来的负面影响，一来是产权年限缩水，二来是持续开工影响居住体验。

　　纯别墅项目买少见少，相比市区别墅算是白菜价，学校商超地铁配套不算很远，前庭后院户型方正，小区维护比较好。

　　离市区远，真正豪宅氛围感不足，板块横盘高端产品卖不起价，回报率低，受众小，土地年限缩水，边际成本高，出租难转手难易被套。总的来说，当人们在谈论“稀缺传承、绝版价值”时，是在谈论市区千万级别单位的别墅。

　　奔着“洋房价买别墅”，想一步迈进新时代的首套或一换一不现实，远郊别墅涨幅跑不赢普通住宅，资产撬不动再次置业的房价水平，相当资产贬值，而且别墅转手真的太难了！

　　已经有N套房的土豪“5+2”偶尔住住，或本地大家庭自住，不关心转手涨跌，可随意KK体育。

　　继商务部部长、工信部部长后，上海市委书记陈吉宁也会见了万亿德企CEO！啥信号？

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